캐나다에서 내 집 마련 가능할까

캐나다 집값은 코로나19 이후 어떻게 될까

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"토론토는 집값이 비싸다."

토론토 지역에 거주하는 사람들은 집값이 비싸다는데 이의 제기할 사람이 없을 것이다. 연일 부동산 관련 내용이 쏟아져 나오는데, 과연 토론토 그리고 캐나다 집값은 코로나 19 이후 어떻게 하면 될까. 

캐나다는 지역마다 특색이 있어서 한마디로 정의하기는 힘들다. 그래서 거시적인 관점에서 캐나다 집값의 현재를 알아보자.

흔히 부동산시장이 거품이 형성돼있는지를 알기 위해서는 두 가지 지표를 많이 사용한다.

1. 가계소득 대비 주택가격 비율, (Price to Income Ratio, PIR).

  • 해당 지역에 사는 근로자의 가구당 연 소득 (Annual Household Income) 대비 주택가격이 몇 배가 되는지 계산한 비율이다. 
  • PIR(배) = 해당 지역 (평균) 주택가격 ÷ 해당 지역 근로자 가구 (평균) 연소득

현재 토론토 집값 평균은 83만 달러라고 가정하고, 가구당 연 소득 (household income)이 8만4천 달러라고 가정하면 PIR은 대략 9.9이다. (9.9 = 830,000/84,000). 만약 PIR이 10배라면 해당 지역 근로자가 한 푼도 쓰지 않고 10년간 돈을 모아야 그 지역 집을 살 수 있다는 의미다 (세금도 내지 않는다는 가정하에).
다시 말해 PIR이 타지역에 비해 높으면 거품을 의심해 봐야 한다. 또한, 다른 국가나 비교할만한 지역에 비해 높게 형성돼있는지 점검해봐야 한다. 

*현재 토론토는 뉴욕보다 PIR이 높다.

2. 주택수익비율, (Price to Rent Ratio, PRR)

  • 임대료 수준보다 실제 주택가격에 얼마나 거품이 끼었는지를 가늠할 수 있는 지표를 많이 사용한다.
  • PRR(배) = 주택 매매가격 ÷ 연간임대료의 총합

주택을 자산으로 구입할 때 들어가는 비용 대비 수익이 얼마나 되는지를 계산해서, 주택가격이 어떻게 형성되었는지 알아보는 지표다. PRR이 높다면 집값이 높게 형성돼있다고 생각할 수 있다.

 

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캐나다는 전 세계적으로 비교해봤을 때 집값이 비싸다.

IMF에서 발행한 자료를 보면, 캐나다는 가계 소득대비 주택 가격 비율(PIR)이 높고, 렌트투자자로서 주택 수인 비율(PRR)도 좋지 않다.  이 지표를 보면 캐나다는 좋은 부동산 투자처가 아님을 알 수 있다. 12년 전에는 캐나다가 미국보다 PIR과 PRR이 더 매력적이었지만, 현재는 미국이나 호주를 훌쩍 뛰어넘은 상태다. 특히 가계소득/임대료 대비 주택가격이 고평가되어 주택가격이 하락할 영향이 확대될 가능성이 있다. 최소한 앞으로 해외 투자자들이 캐나다 부동산시장을 투자 대상에서 배제할 것이라 예상된다

 

팬데믹 영향:

팬데믹으로 혹시나 집값이 내려가면 구매하려고 기회를 엿보는 사람이 많이 있으나 현재까지는 이전가격이 유지되고 있는 상황. 각종 정부의 금융지원이 임시로 모기지 디폴트와 집값 하락을 막는 요인으로 보인다. 또한 낮은 금리도 한몫하고 있다.

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역사적으로 실업률과 주택시장 지수는 대부분 반비례 관계를 가진다. 위의 Bloomberg 자료에서 보듯, 팬데믹 영향으로 미국의 경우 실업률이 13% 이상으로 올랐다.  캐나다도 1월에는 5%대이던  실업률이 현재 13%를 넘어섰는데, 집값 폭락(Crash)은 아니더라도 중장기적 관점에서 보면 집값이 점진적으로 하락할 가능성이 있다.


위에 소개된 지표들 외에도 물가 상승률, 소득수준, 금리, 인구통계 등 실로 다양한 지표들을 사용하여 주택가격의 향방을 분석한다. 이러한 여러 지표를 활용해 나온 예상치는 분석한 사람이나 전문가에 따라 조금씩 다르거나 완전히 상반된 결과를 갖기도 한다. 지표를 분석하는 전문가의 입장이 대세 상승이냐, 버블붕괴냐에 따라 그 결과 또한 상당히 많은 영향을 받는다. 

어쩌면 인생에서 가장 큰 소비가 될 '주택'. 전문가들의 의견을 충분히 수렴하면서 개인도 많은 공부를 하길 바란다. 많이 공부할수록 더 잘 보인다. 결국 최종 결정은 '소비자'가 한다는 사실을 명심하자.

 

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